นุชประภา โมกข์ศาสตร์

In Focus

• ปัจจุบันราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงกว่าการเติบโตของเศรษฐกิจและค่าจ้างแรงงาน ซึ่งเป็นผลจากราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้น ใน พ.ศ. 2563 ราคาประเมินที่ดินบริเวณกรุงเทพชั้นในรอบใหม่สูงสุดอยู่ที่ประมาณ 1 ล้านบาทต่อตารางวาและมีแนวโน้มที่ราคาตลาดในอนาคตจะสูงถึง 3 ล้านบาทต่อตารางวา ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยปีละประมาณ 8% ขณะที่รายได้ของผู้บริโภคปรับขึ้นเพิ่มเพียง 3% เท่ากับว่ารายได้ปรับเพิ่มขึ้นไม่ทันราคาที่ดินและที่อยู่อาศัย
• ราคาที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น ทำให้ผู้มีรายได้น้อยไม่สามารถมีบ้านเป็นของตัวเอง และมีคนเป็นจำนวนมากที่ไม่สามารถเข้าถึงบ้านเช่าราคาประหยัด ปัจจุบันประชาชนที่ไม่มีที่อยู่อาศัยมีอยู่เป็นจำนวนราว 4.1 ล้านคน ขณะที่ครัวเรือนในเมืองประมาณร้อยละ 31.3 ไม่มีที่พักอาศัยของตนเอง ดังนั้นจึงจำเป็นต้องมีการขยายการพัฒนาพื้นที่สำหรับพัฒนาที่พักอาศัยเพิ่มขึ้นในอนาคต
• จากสถานการณ์ที่เกิดขึ้น Think Forward Center เสนอนโยบายด้านการเข้าถึงที่พักอาศัยเพื่อทุกคนที่แบ่งได้ 3 ลักษณะ ดังนี้
  • บ้านเช่าสำหรับครัวเรือนที่มีรายได้น้อยหรือการพักเป็นชุมชน และศูนย์คนไร้บ้าน โดยรัฐจัดหาที่พักสำหรับครัวเรือนที่มีรายได้น้อยและคนไร้บ้านราคา 1,000-3,000 บาท/เดือน
  • บ้านซื้อสำหรับชนชั้นกลางที่อยู่นอกเมือง
    • รัฐควรพัฒนาที่อยู่อาศัยให้ได้ 400,000 หน่วย ในเวลา 5 ปี แยกเป็นในเขตกรุงเทพมหานครจำนวน 100,000 หน่วย ในพื้นที่ปริมณฑลจำนวน 100,000 หน่วย และในจังหวัดอื่น ๆ อีกประมาณ 200,000 หน่วย โดยกำหนดให้ราคาบ้าน/ที่อยู่อาศัยไม่เกิน 1 ล้านบาท และผู้ซื้อสามารถผ่อนจ่ายไม่เกิน 3,000 บาท/เดือน 
    • รัฐบาลควรเพิ่มงบประมาณสำหรับหน่วยงานที่สร้างที่พักอาศัยแบบประหยัดแบบเดิม อีกทั้งควรสนับสนุนให้มีผู้พัฒนาโครงการรายใหม่ให้เข้ามาร่วมดำเนินการออกแบบที่พักอาศัยให้ประชาชนเข้าถึงมากขึ้น
  • บ้านเช่าสำหรับคนที่มีรายได้น้อยถึงปานกลาง Think Forward Center เสนอให้ราคาบ้านเช่าสำหรับคนที่มีรายได้น้อยถึงปานกลางอยู่ที่ 3,000 – 8,000 บาท/เดือน โดย
    • ภาครัฐสามารถเช่าที่ดินใน กทม. เช่น สำนักทรัพย์สินพระมหากษัตริย์ รวมทั้งที่ดินแปลงอื่นๆที่เจ้าของที่ดินต้องการปล่อยเช่า
    • นอกจากนี้สามารถใช้ที่ดินของราชการ เช่น ที่ราชพัสดุในการจัดทำโครงการที่พักสำหรับผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง
    • กทม. เข้ามาลงทุนสร้างและบริหารที่อยู่อาศัย โดยเป็นการให้เช่าระยะยาวและมิให้เช่าช่วง ส่วนเงินลงทุนมาจากการระดมทุนผ่านพันธบัตรของรัฐบาลแบบค้ำประกันผลตอบแทนจากการลงทุน

---

ปัจจุบันราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงกว่าการเติบโตของเศรษฐกิจและเพิ่มสูงกว่าค่าจ้างแรงงาน ซึ่งเป็นผลจากราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้น ใน พ.ศ. 2563 ราคาประเมินที่ดินบริเวณกรุงเทพชั้นในรอบใหม่สูงสุดอยู่ที่ประมาณ 1 ล้านบาทต่อตารางวา (พื้นที่สีลม เพลินจิต พระราม 1 และถนนวิทยุ) และมีแนวโน้มที่ราคาตลาดในอนาคตจะสูงถึง 3 ล้านบาทต่อตารางวา

การขยายโครงข่ายรถไฟฟ้าทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยปีละประมาณ 8% ขณะที่รายได้ของผู้บริโภคปรับขึ้นเพิ่มเพียง 3% เท่ากับว่ารายได้ปรับเพิ่มขึ้นไม่ทันราคาที่ดินและที่อยู่อาศัย ทำให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยต้องอยู่ในคอนโดมิเนียมที่มีขนาดห้องเล็กลงเรื่อย ๆ จากกำลังซื้อที่เท่าเดิม ราคาที่ดินที่สูงขึ้นทำให้การมีบ้านเป็นของตัวเองเป็นเรื่องยากสำหรับผู้มีรายได้น้อย และมีคนเป็นจำนวนมากที่ไม่สามารถเข้าถึงบ้านเช่าได้ในราคาประหยัด

ยิ่งในช่วงโควิดแรงงานจำนวนมากต้องออกจากงานและขาดรายได้ หลายคนไม่มีเงินสำรองฉุกเฉิน ทำให้จำเป็นต้องย้ายออกจากบ้าน/บ้านเช่า ส่งผลให้จำนวนคนที่ต้องออกมาใช้ชีวิตในที่สาธารณะเพิ่มขึ้น โดยผลสำรวจพบว่าตัวเลขของคนไร้บ้านเพิ่มขึ้นร้อยละ 30 ในช่วงโควิดที่ผ่านมา นอกจากนี้ผลกระทบจากโควิด-19 ทำให้ประเด็น ‘ความสามารถในการซื้อหา – เป็นเจ้าของ – เช่าอยู่’ รุนแรงขึ้นกว่าเดิมทั้งในระยะสั้นและระยะยาว

---

ทำไมรัฐบาลมักส่งเสริมการให้คนเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยมากกว่าการเช่า

เป็นเวลาเกือบ 20 ปีแล้วที่ประเทศไทยส่งเสริมการทำให้คนไทยมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง จากการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยของรัฐบาลพบว่า ภาครัฐได้ดำเนินโครงการด้านที่อยู่อาศัยมาแล้วหลายโครงการ อาทิ โครงการบ้านเอื้ออาทรและบ้านมั่นคง ในสมัยรัฐบาลทักษิณ ชินวัตร (พ.ศ. 2546) โครงการบ้านหลังแรกในสมัยรัฐบาลยิ่งลักษณ์ ชินวัตร (พ.ศ. 2554) โครงการบ้านยั่งยืน (บ้านเอื้ออาทร) บ้านประชารัฐและบ้านล้านหลัง ในสมัยรัฐบาลประยุทธ์ จันทร์โอชา (พ.ศ. 2559 และ พ.ศ. 2561) และโครงการเคหะสุขประชา (พ.ศ. 2564)  ซึ่งเป็นโครงการให้เช่าที่พักราคาประหยัดของการเคหะแห่งชาติ จากข้อมูลแสดงให้เห็นว่ารัฐบาลส่งเสริมให้คนไทยมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองมากกว่าการส่งเสริมการเข้าถึงบ้านเช่าราคาประหยัด

โดยทั่วไป ‘ความสามารถในการซื้อหา ­- เป็นเจ้าของ – เช่าที่อยู่อาศัย’ (Housing Affordability) ของธนาคารโลก องค์การสหประชาชาติ และองค์กรเพื่อความร่วมมือทางเศรษฐกิจเเละการพัฒนา หรือ OECD นอกจากจะดูราคาของที่อยู่อาศัย ซึ่งขึ้นอยู่กับทำเลและระยะทางจากที่พักและที่ทำงานแล้ว ยังขึ้นอยู่กับ ‘รายได้ของครัวเรือน’ ที่จะสามารถเข้าไปอยู่อาศัยได้โดยมีเงินเพียงพอสำหรับใช้จ่ายไปกับการซ่อมบำรุงที่พัก ไปจนถึงมีเงินเหลือพอสำหรับเดินทางไปทำงานและรับบริการสาธารณะได้

และแม้ว่าบ้านควรเป็นสิทธิขั้นพื้นฐานสำหรับทุกคน เพราะบ้านเป็นพื้นที่ในการสร้างสรรค์แรงงานที่เป็นปัจจัยสำคัญในการพัฒนาเศรษฐกิจ ช่วยพัฒนาคุณภาพชีวิตของผู้คนให้ดีขึ้น แต่ที่ผ่านมาโครงการภาครัฐที่ส่งเสริมให้คนมีบ้านกลับไม่สามารถแก้ปัญหาการเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้อย่างตรงจุด ซึ่งหากเทียบกับความต้องการเข้าถึงที่พักอาศัยที่ได้มาตรฐาน ราคาประหยัด และวัตถุประสงค์ในการพักอาศัยแบบชั่วคราวสำหรับคนกลุ่มต่างๆ แล้วกลับพบว่า “ที่พักสำหรับเช่า” นั้นอาจตอบโจทย์ความต้องการของประชาชนจำนวนมาก แน่นอนว่าปัญหาชุมชนเมืองที่แออัด ชุมชนที่มีรายได้น้อย ชุมชนที่บุกรุกพื้นที่ต่างๆ เกิดจากการไม่มีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง

นอกจากนี้การดำเนินนโยบายด้านที่อยู่อาศัยของรัฐมักจะมีวัตถุประสงค์ในการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์มากกว่าต้องการแก้ไขปัญหาการเข้าไม่ถึงที่พักอาศัยของประชาชน โดยในช่วงที่ผ่านมาจะเห็นได้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มเติบโตขึ้นจากมาตรการภาครัฐ เช่น มาตรการสนับสนุนการซื้อบ้านหลังแรก/บ้านล้านหลัง ของรัฐ แต่ก่อนหรือหลังจากนั้นตลาดมักชะลอตัวเพื่อปรับเข้าสู่ภาวะสมดุล ทำให้การเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ขึ้นกับระยะเวลาที่รัฐออกมาตรการกระตุ้นอุปสงค์ของตลาดมากกว่าเกิดจากอุปสงค์ที่แท้จริง หนึ่งในนั้นคือมาตรการเพื่อฟื้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซาผ่านโครงการ “บ้านดีมีดาวน์” ที่ช่วยลดภาระการผ่อนดาวน์ (Cash Back) 50,000 บาท ต่อราย

---

นโยบายบ้านเช่าราคาประหยัด

 การกระตุ้นเศรษฐกิจของภาคอสังหาริมทรัพย์แม้จะช่วยทำให้เกิดการเติบโตของโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยของบริษัทต่างๆ แต่ก็ทำให้เกิดการเก็งกำไรของราคาที่อยู่อาศัยในเมืองจนทำให้ราคาบ้านสูงขึ้นเช่นเดียวกัน ปัญหาที่ตามมาคือ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นหลายเท่าตัวในอัตราที่เร็วกว่าการเติบโตของเศรษฐกิจและรายได้ ขณะที่ค่าจ้างแรงงานนั้นต่ำเตี้ยเรี่ยดินนั้นเป็นปัจจัยที่ทำให้คนจน/ผู้มีรายได้น้อยไม่สามารถเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย ขณะที่โอกาสที่คนเหล่านี้จะซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองก็ยากขึ้น นอกจากนี้ด้วยราคาที่เพิ่มขึ้นหลายเท่าตัวทำให้กลุ่มคนที่เช่าที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มที่จะขยายตัวเพิ่มขึ้นไปด้วย

เมื่อแนวโน้มของการเช่าที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น หัวใจสำคัญของการทำให้การเช่าที่อยู่อาศัยเข้าถึงความต้องการของประชาชน คือ การส่งเสริมให้ที่พักอาศัยแบบเช่ามีจำนวนมากพอเพื่อรองรับต่อความต้องการที่เพิ่มขึ้น ซึ่งการจะทำเช่นนี้ได้รัฐต้องมีมาตรการเพิ่มอุปทานบ้านเช่า/ห้องเช่า/อพาร์ทเม้น ดังนั้นการส่งเสริมให้ประชาชนเข้าถึงที่อยู่อาศัยจึงไม่สามารถจำกัดเฉพาะที่อยู่อาศัยที่รัฐจัดหาให้เท่านั้น แต่จำเป็นต้องให้เงินอุดหนุนภาคเอกชน ทั้งในเชิงองค์กรธุรกิจ องค์กรที่ไม่แสวงหากำไร ให้สามารถลงทุนจัดหาที่อยู่อาศัยที่ราคาถูกกว่าราคาตลาด โดยได้รับการอุดหนุนจากรัฐ ซึ่งจะช่วยให้การลงทุนสร้างที่พักสำหรับปล่อยเช่ามีจำนวนเพิ่มขึ้นรองรับต่อปริมาณความต้องที่เพิ่มขึ้นได้

การส่งเสริมให้เอกชนมีสิทธิได้รับการอุดหนุนสำหรับการทำที่อยู่อาศัยทั้งสำหรับขายและเช่าในราคาถูกและได้มาตรฐาน มีข้อดีตรงที่เป็นการเพิ่มผู้เล่นและเพิ่มอุปทานในตลาด แทนที่รัฐจะต้องเป็นผู้สร้างและบริหารจัดการโครงการเอง ซึ่งทำให้เกิดข้อจำกัดทั้งในด้านของศักยภาพและประสิทธิภาพที่อาจทำได้ไม่กว้างขวาง ไม่กระจายตัวมากพอ แต่การส่งเสริมให้เอกชนทำโดยมีรัฐอุดหนุนอย่างมีเงื่อนไข จะทำให้ที่อยู่อาศัยมีราคาถูกกว่าราคาตลาด กระจายแทรกตัวอยู่ตามย่านเมืองต่างๆ ให้คนเข้าถึงได้ง่าย ยิ่งรัฐอุดหนุนการเช่าที่อยู่อาศัยมากขึ้น จนกลายเป็นบรรทัดฐานและค่านิยมทางสังคมก็ทำให้อุปทานบ้านเช่าขยายตัว และมีผลทางอ้อมไปถึงอพาร์ตเมนต์ของเอกชนที่ไม่อาจจะเพิ่มราคาขึ้นสูงมาก เพราะคนจะเลือกมาเช่าที่อยู่ที่รัฐให้การอุดหนุน ส่วนผู้เช่านอกจากจะได้อพาร์ตเมนต์ในราคาที่สมเหตุสมผล คุณภาพได้มาตรฐานและมีความมั่นคงแล้ว ยังไม่ต้องเสียดอกเบี้ยที่ต้องผ่อนจ่ายระยะยาวจากการผ่อนซื้อบ้านอีกด้วย

---

ตัวอย่างการพักอาศัยและนโยบายบ้านเช่าในต่างประเทศ

เยอรมนี เป็นประเทศที่มีมีสัดส่วนผู้เช่าบ้านสูง ประมาณ 54% ของครัวเรือนในเยอรมันเป็นผู้เช่า โดย 85% ของประชากรรุ่นอายุ 25-34 ปี เช่าบ้านอยู่ เช่นเดียวกันกับประชากร 71% ในรุ่นอายุ 35 – 44 ปี และมากกว่าครึ่งหนึ่งของประชากรที่มีอายุ 75 ปีขึ้นไป เป็นผู้เช่า ในขณะที่ผู้อยู่อาศัยที่ไม่มีงานทำ เป็นผู้เช่ากว่า 91% ในเยอรมันการเป็นผู้เช่าเป็นสิ่งที่แพร่หลายแม้แต่ในกลุ่มผู้มีรายได้สูงและกลุ่มผู้มีความมั่งคั่งสูง เนื่องจากสัญญาเช่ามีกฎหมายคุ้มครองทำให้ไม่สามารถขึ้นค่าเช่าได้ตามอำเภอใจ การยกเลิกสัญญาเช่าทำได้ยาก รัฐบาลเยอรมันยังเน้นการอุดหนุนผู้เช่ามากกว่าผู้เป็นเจ้าของบ้านอีกด้วย ส่วนเนเธอร์แลนด์ ก็มีสัดส่วนการครอบครองที่อยู่อาศัยแบบเช่าถึงร้อยละ 43  

ในเยอรมนีและเนเธอร์แลนด์ รัฐบาลมีการอุดหนุนผู้ประกอบการที่ทำบ้านให้เช่าหลายรูปแบบ เช่น การอุดหนุนเงินค่าก่อสร้างที่เรียกว่า Brick and Mortar Subsidy การให้ดอกเบี้ยราคาถูกกับผู้ลงทุนทำที่อยู่อาศัยให้เช่า โดยมีเงื่อนไขต่างๆ เป็นข้อแลกเปลี่ยน เช่น ที่อยู่อาศัยต้องมีคุณภาพได้มาตรฐานและการกำหนดเพดานค่าเช่าไม่ให้สูงเกินไป รวมถึงควบคุมการเพิ่มค่าเช่า เพราะถือว่ารัฐอุดหนุนต้นทุนให้แล้ว และให้มีการเซ็นสัญญาเช่าแก่ผู้เช่าในระยะยาว โดยมีเงื่อนไขที่ทำให้ผู้เช่ามั่นใจได้ว่า จะมีความมั่นคงในการอยู่อาศัย ไม่ถูกบอกเลิกสัญญาเช่าได้ง่าย

---

ข้อดีของนโยบายบ้านเช่าราคาประหยัด

อย่างไรก็ตาม ไม่ว่าแต่ละคนจะเลือกที่จะมีบ้านหรือเลือกที่จะเช่าบ้าน ก็ย่อมเป็นสิทธิและทางเลือกของแต่ละคน เพราะแท้จริงแล้วการมีบ้านเป็นของตัวเองนั้นก็มีข้อดีเพราะทำให้มีความมั่นคงด้านที่อยู่อาศัย และไม่ต้องจ่ายค่าเช่ารายเดือน รวมทั้งบ้านสามารถเป็นหลักทรัพย์สำหรับความมั่นคงในระยะยาวเพราะบ้านและที่ดินเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี เราสามารถนำบ้านไปลงทุนหรือเก็บไว้เป็นสินทรัพย์ส่งมอบเป็นมรดกให้กับลูกหลานได้อีกด้วย

อย่างไรก็ตามด้วยสภาพเศรษฐกิจและรายได้ที่ลดลงทำให้หลายคนไม่สามารถมีบ้านเป็นของตนเอง Think Forward Center เห็นว่าที่พักอาศัยที่ตอบโจทย์ประชาชนกลุ่มต่างๆอาจไม่จำเป็นต้องถูกจำกัดเพียงทางเลือกในการ “เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย” เพียงอย่างเดียว แต่รัฐสามารถหันมาส่งเสริมทางเลือกใน “การเช่าบ้าน” สำหรับผู้มีรายได้น้อยได้เช่นเดียวกัน แต่อะไรคือปัจจัยที่ทำให้ “การเช่า” เป็นทางเลือกที่น่าสนใจที่คนส่วนใหญ่อาจมองข้าม? Think Forward Center ได้รวบรวมข้อมูลเพื่อนำเสนอข้อดีหรือประโยชน์ของการเช่าบ้าน ไว้ดังนี้

1. การเช่าบ้านช่วยให้ผู้เช่าไม่ต้องมีภาระในการผ่อนชำระสินทรัพย์ซึ่งเป็นการผ่อนในระยะยาว (ระยะเวลาผ่อนอยู่ที่ 30 ปี) ซึ่งหากนำอัตราดอกเบี้ยที่ต้องผ่อนชำระมาคำนวนรวมกันแล้วอาจจะทำให้ราคาบ้านสูงขึ้นเกือบเท่าตัว เช่น จากราคา 1 ล้านบาทต่อหลัง เพิ่มขึ้นเป็น 2 ล้านบาทต่อหลัง
2. การเช่าที่พักอาศัยมีความสะดวก คล่องตัว โดยเฉพาะในยุคที่การเคลื่อนย้ายแรงงานเกิดขึ้นแทบทุกวัน การเช่าจึงตอบโจทย์คนรุ่นใหม่/คนทำงานที่ต้องการอิสระ สามารถอาศัยการเดินทางที่ประหยัดและสะดวก หรือทำงานที่บ้านได้โดยไม่ต้องเดินทางไปทำงานในเมือง และสามารถเปลี่ยนงานได้โดยไม่ต้องกังวลเรื่องการย้ายที่อยู่ใหม่
3. การเช่าทำให้คนจำนวนมากมีโอกาสในการเข้าถึงที่พักอาศัยได้มากกว่าการซื้อ เนื่องจากผู้เช่าสามารถใช้เพียงเอกสารทั่วไป เช่น สำเนาบัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบ้านในการทำสัญญาเช่า แตกต่างจากการกู้ซื้อบ้านที่ต้องใช้เอกสารหลายฉบับ เช่น เอกสารแสดงรายได้ สถานะ/ทางการเงิน  เงินหมุนเวียนในบัญชี ใบประกอบวิชาชีพ/เอกสารรับรองการทำงานในกรณีที่เป็นพนักงานเอกชน/พนักงานของรัฐ หลักฐานการยื่นภาษี เพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้กับสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ ซึ่งทำให้แรงงานอิสระที่มีรายได้ไม่แน่นอนไม่สามารถที่จะนำเอกสารเหล่านี้เพื่อขอกู้เงินจากสถาบันการเงินเพื่อขอสินเชื่อบ้านได้ 
4. การเช่าบ้านราคาประหยัดช่วยให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยโดยไม่ต้องเป็นเจ้าของ ช่วยลดปัญหาค่าครองชีพ ปัญหารายได้ลดลงและเงินไม่พอใช้ ปัญหาความยากจน และความเหลื่อมล้ำช่วยให้ประชาชนที่มีรายได้น้อยมีทางเลือกในการได้บ้านเช่าราคาถูก คุณภาพดี และสามารถนำเงินที่ประหยัดได้ไปใช้ในการจับจ่ายใช้สอย และ/หรือ การลงทุนอื่นๆ ได้
5. การให้คนเข้าถึงบ้านเช่าที่มีคุณภาพดีในราคาประหยัด หรือการไม่เร่งส่งเสริมให้คนเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยจะมีส่วนโดยทางอ้อมในการลดการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ เพราะผู้คนไม่ต้องกังวลว่าราคาที่อยู่อาศัยในอนาคตจะแพงมากจนไม่สามารถหาซื้อหรือหาเช่าได้

---

ภาพรวมนโยบายบ้านพักราคาประหยัด

Think Forward Center มองว่าหากรัฐสามารถสร้าง “ทางเลือก” ด้านที่อยู่อาศัยให้กับประชาชนจะช่วยเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงที่พักในราคาประหยัดได้มากขึ้น ซึ่ง Think Forward Center เสนอนโยบายด้านการเข้าถึงที่พักอาศัยเพื่อทุกคนที่แบ่งได้ 3 ลักษณะ ได้แก่ (ก) บ้านสำหรับครัวเรือนที่มีรายได้น้อยหรือครัวเรือนที่พักอาศัยเป็นชุมชน และศูนย์คนไร้บ้าน (ข) บ้านสำหรับชนชั้นกลางที่อยู่นอกเมือง (ค) บ้านสำหรับคนที่มีรายได้น้อยถึงปานกลาง

(1) บ้านเช่าสำหรับครัวเรือนที่มีรายได้น้อยหรือการพักเป็นชุมชน และศูนย์คนไร้บ้าน

สำหรับครัวเรือนที่มีรายได้น้อย ครัวเรือนที่พักอาศัยกันเป็นชุมชนและศูนย์คนไร้บ้านอยู่ภายใต้การดูแลของสถาบันพัฒนาองค์กรชุมชน (พอช.) จากการสำรวจพบว่ากลุ่มคนไร้บ้านเป็นกลุ่มที่มีงานทำและมีรายได้ แต่รายได้ที่ได้รับนั้นไม่มากพอที่จะจ่ายค่าที่พักแบบรายเดือน ดังนั้น Think Forward Center เห็นว่ารัฐควรจัดหาที่พักสำหรับครัวเรือนที่มีรายได้น้อยและคนไร้บ้านราคา 1,000-3,000 บาท/เดือน เพื่อแก้ปัญหาการย้ายออกจากที่พักอาศัยและไปอยู่ในที่สาธารณะ

(2) บ้านซื้อสำหรับชนชั้นกลางที่อยู่นอกเมือง

ครัวเรือนที่เป็นชนชั้นกลางมักเป็นครัวเรือนที่มีความมั่นคงในหน้าที่การงานทำให้สามารถเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้มากกว่าครัวเรือนที่มีรายได้น้อย ปัจจุบันการเคหะแห่งชาติเป็นหน่วยงานที่ส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยให้กับกลุ่มคนชั้นกลาง แต่การส่งเสริมให้คนเข้าถึงที่อยู่อาศัยมากขึ้นนั้นรัฐควรกำหนดเป้าหมายการจัดทำโครงการบ้านพักอาศัยแบบประหยัดซึ่ง Think Forward Center เคยเสนอบทความในเรื่องนี้ โดยเสนอให้รัฐพัฒนาที่อยู่อาศัยให้ได้ 400,000 หน่วย ในเวลา 5 ปี แยกเป็นในเขตกรุงเทพมหานครจำนวน 100,000 หน่วย ในพื้นที่ปริมณฑลจำนวน 100,000 หน่วย และในจังหวัดอื่น ๆ อีกประมาณ 200,000 หน่วย ควรกำหนดให้ราคาบ้าน/ที่อยู่อาศัยไม่เกิน 1 ล้านบาท และผู้ซื้อสามารถผ่อนจ่ายไม่เกิน 3,000 บาท/เดือน  โดยที่พักอาศัยราคาประหยัด ต้องมีคุณลักษณะขั้นต้น ดังนี้

1. อยู่ไม่ไกลจากแหล่ง/พื้นที่ทำงาน (เดิม) เพื่อประหยัดค่าใช้จ่ายและเวลาในการเดินทาง
2. ภาระในการผ่อนชำระหนี้ประมาณไม่เกินร้อยละ 30 ของรายได้ หรือประมาณ 2,000-5,000 บาท/เดือน ซึ่งหากคำนวณจากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ 6% ต่อปี มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมจะประมาณ 400,000 – 900,000 บาท
3. หากอัตราดอกเบี้ยลดลงมาเหลือร้อยละ 2% ต่อปี มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมจะเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 500,000 ถึง 1,400,000 บาท หรือในทางกลับกัน ถ้ามูลค่าอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ประมาณ 400,000-900,000 บาท และมีอัตราดอกเบี้ย 2% อัตราการผ่อนชำระจะลดลงเหลือประมาณ 1,500 – 3,500 บาท/เดือน
4. จำนวนหน่วยของชุมชนไม่ใหญ่เกินไป จนไม่สามารถจัดการระบบสาธารณูปโภค และบริการอื่นๆ ในชุมชนใหม่ได้อย่างมีประสิทธิภาพ
5. มีพื้นที่ส่วนกลางสำหรับการพักผ่อน ออกกำลังกาย ทำกิจกรรมชุมชน และการลดรายจ่ายสำหรับครัวเรือน เช่น การปลูกผักสวนครัว รวมถึง ที่พักอาศัยสำหรับผู้ด้อยโอกาสที่สุดในชุมชน เช่น ผู้พิการ หรือผู้สูงอายุที่ไร้ที่พึ่งพิง
6. ชุมชน/ครัวเรือนมีส่วนร่วมในการออกแบบชุมชน/บ้านพักอาศัย เพื่อให้ตอบโจทย์ของผู้อยู่อาศัยให้มากที่สุด

ทั้งนี้ รัฐบาลต้องเพิ่มงบประมาณสำหรับหน่วยงานที่สร้างที่พักอาศัยแบบประหยัดแบบเดิม อีกทั้งควรสนับสนุนให้มีผู้พัฒนาโครงการรายใหม่ (ที่มากกว่าการเคหะแห่งชาติ สถาบันพัฒนาองค์กรชุมชน) ทั้งภาคธุรกิจเอกชน วิสาหกิจเพื่อสังคม หรือองค์กรที่ไม่แสวงหากำไร ให้เข้ามาร่วมดำเนินการออกแบบที่พักอาศัยให้ประชาชนเข้าถึงได้มากขึ้น

อ่านบทความฉบับสมบูรณ์ได้ที่ https://think.moveforwardparty.org/article/1776/

(3) บ้านเช่าสำหรับคนที่มีรายได้น้อยถึงปานกลาง

ปัญหาการเข้าถึงบ้านของคนมีรายได้น้อยถึงปานกลางคือกลไกการได้มาซึ่งที่ดินที่ยังเป็นอุปสรรคต่อการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของกลุ่มผู้มีรายได้น้อย กรุงเทพมหานครและองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (เช่น เทศบาลเมือง เทศบาลนคร) จะต้องประสานการใช้ประโยชน์ที่ดินจากที่ดินเอกชน/มูลนิธิ/วัด หรือองค์กรการกุศลในเมืองที่มีศักยภาพ เนื่องจากมีฐานข้อมูลการจ่ายภาษีที่ดิน ทำให้ทราบว่ามีบุคคลหรือเอกชนใดบ้างที่มีภาระการจ่ายภาษีที่ดินสูงมาก และอาจต้องการนำที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ดังกล่าวมาทำบ้านเช่า/ที่พักราคาประหยัด เพื่อลดภาระทางภาษี

Think Forward Center เสนอให้ราคาที่พักราคาประหยัดสำหรับผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางอยู่ที่ 3,000 – 8,000 บาท/เดือน ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับขนาดและทำเลเพื่อให้สอดคล้องกับระดับรายได้และค่าครองชีพสำหรับประชาชนแต่ละกลุ่ม และรัฐสามารถดำเนินการในการจัดสรรที่ดินดังนี้

• ภาครัฐสามารถเช่าที่ดินที่มีศักยภาพในระยะยาวจากเจ้าของที่ดินรายใหญ่ใน กทม. เช่น สำนักทรัพย์สินพระมหากษัตริย์ รวมทั้งที่ดินแปลงอื่นๆที่เจ้าของที่ดินต้องการปล่อยเช่า โดยแลกกับผลประโยชน์ทางภาษี
• นอกจากการเช่าที่ดินแล้วภาครัฐสามารถใช้ที่ดินของราชการ เช่น ที่ราชพัสดุในการจัดทำโครงการที่พักสำหรับผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางเพื่อลดภาระการเช่าที่ดินได้
• กทม. จะลงทุนสร้างและบริหารที่อยู่อาศัย โดยเป็นการให้เช่าระยะยาวและมิให้เช่าช่วง ส่วนเงินลงทุนมาจากการระดมทุนผ่านพันธบัตรของรัฐบาลแบบค้ำประกันผลตอบแทนจากการลงทุน

---

เชิงอรรถ

• เดชรัต สุขกำเนิด. 2564. “บ้าน” ปัจจัยพื้นฐานที่ไม่ใช่ทุกคนเข้าถึง. https://think.moveforwardparty.org/article/1776/.
• บุญเลิศ วิเศษปรีชา. 2563. อย่าปล่อยให้คนเช่าบ้านถูกลืม. https://waymagazine.org/land-and-right-housing-9/.
• DDProperty. 2562. ย้อนดู 10 ปี อสังหาริมทรัพย์ไทยกับ 10 ปีต่อไปที่ต้องจับตามอง. https://www.ddproperty.com/
• SDGMove. พรุ่งนี้เรายังจะมี ‘ที่อยู่’ ไหม? เมื่อราคาที่อยู่อาศัยไม่สัมพันธ์กับรายได้และจำนวนไม่น้อย ‘เช่า’ เขาอยู่. https://www.sdgmove.com/2021/06/03/housing-affordability-world-long-time-concern/.
• The Active. 2564. บ้านของคนจน. https://theactive.net/data/housing-for-all/.
• The Active. 2565. เปลี่ยนมายาคติ บ้านเช่าไม่มั่นคง. https://www.youtube.com/watch?v=EvSAlzXmaH0.
• The Active. 2565. บ้าน ความมั่นคงในชีวิต. https://www.youtube.com/watch?v=dNONFJckSSE.
• The Active. 2565. บ้านเช่าเพื่อทุกคน. https://www.youtube.com/watch?v=RaJ8aU3gCXg.  

• Facebook
• Twitter
• Line