
เดชรัต สุขกำเนิด
Think forward Center
ก่อนมาถึงเนเธอร์แลนด์ ผมได้ยินนักเรียนไทยเล่าว่า ปัญหาบ้านที่เนเธอร์แลนด์กำลังกลายเป็นปัญหาใหญ่ นักเรียนไทยที่มาเนเธอร์แลนด์ในช่วงปีหลังหาบ้านยากลำบากขึ้นทุกที เมื่อผมมีโอกาสมาดูงานและหารือที่เนเธอร์แลนด์ ผมจึงมีโอกาสทำความเข้าใจปัญหานี้ ได้ชัดเจนขึ้น และอยากนำมาเล่าและแลกเปลี่ยนกันในบทความนี้
หลักการเชิงนโยบายในการพัฒนาบ้านพักอาศัย
จากการพบกันกระทรวงการเคหะและการวางแผนเชิงพื้นที่ (Ministry of Housing and Spatial Planning) ทั้งสองขา (พบแยกกัน) คือ ขาการเคหะ หรือผู้ที่ดูแลให้มีจำนวนบ้านเพิ่ม และขาการวางแผนเชิงพื้นที่ หรือผู้ที่กำกับดูแลว่าบ้านควรจะตั้งอยู่ที่ไหน ในรูปแบบใด

ภาพ การหารือระหว่างคณะกรรมาธิการศึกษาติดตามงบประมาณ และกระทรวงการเคหะและการวางแผนเชิงพื้นที่ของเนเธอร์แลนด์
จากการหารือทั้งสองฝ่าย ผมพบว่า หลักการสำคัญในการดำเนินนโยบายเรื่องการเคหะของเนเธอร์แลนด์ แยกเป็น 4 ประเด็น
- นโยบายการเคหะเป็นส่วนหนึ่งของนโยบายการพัฒนาเมืองเสมอ รัฐบาลเนเธอร์แลนด์จะไม่ปล่อยให้การสร้างบ้านเกิดขึ้นในพื้นที่และในรูปแบบที่ไม่สอดคล้องกับการพัฒนาเมือง ทั้งนี้ ด้วยวัตถุประสงค์ 3 ข้อคือ
- เพื่อให้รูปลักษณ์ของเมือง (รวมถึงอาคารสถานที่ต่างๆ) มีความสวยงามและเป็นระเบียบเรียบร้อย
- เพื่อป้องกันมิให้เกิดการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานที่ซ้ำซ้อน การพัฒนาจึงพัฒนาขึ้นมาเป็นย่าน เทศบาลวางโครงสร้างพื้นฐานมาให้ แล้วเอกชน/หน่วยงานสร้างบ้านจึงมาสร้างบ้าน ตามพื้นที่ที่อยู่ในแผนนั้น และ
- เพื่ออนุรักษ์พื้นที่ธรรมชาติและพื้นที่เกษตรกรรมเอาไว้ ไม่ให้เกิดการเติบโตของเมืองแบบไร้การควบคุม
- การจัดการให้มีการสร้างบ้านพักอาศัยจริงๆ จะเป็นพันธกิจหลักของเทศบาล รัฐบาลกลางและจังหวัด จะทำเพียงให้การสนับสนุนทางการเงิน โดยตรง (เช่น การจ่ายเงินสนับสนุนการสร้างบ้านแต่ละหลัง) และอ้อม (การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่)
- การก่อสร้างบ้านพักอาศัย และการดูแลบ้านพักอาศัย ส่วนใหญ่จะดำเนินการโดย (ก) เอกชน ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ และ (ข) สมาคมบ้านพักอาศัย หรือ housing association ซึ่งเป็นองค์กรไม่แบ่งปันผลกำไรที่มีประวัติศาสตร์มายาวนาน และ
- การให้ความช่วยเหลือทางการเงินกับครัวเรือน/บุคคลที่มีรายได้น้อย และบุคคลทั่วไปจะมีหลายรูปแบบ โดยการช่วยเหลือจะมีทั้งในรูปแบบเงินโอนสำหรับครัวเรือนที่รายได้น้อย ส่วนลดสำหรับบ้านหลังแรก การยกเว้นภาษีบางส่วนสำหรับผู้ก่อสร้าง และการกำกับดูแลค่าเช่าบ้าน/ห้องพักอาศัยตามคะแนนคุณภาพของบ้านพักอาศัยนั้น
ลักษณะของบ้านในเนเธอร์แลนด์
ลักษณะบ้านของเนเธอร์แลนด์ อาจแบ่งได้เป็น 2x2x2 มิติใหญ่ๆ คือ
- มิติแรก ตามค่าใช้จ่ายในการเช่าหรือซื้อบ้าน แบ่งเป็น บ้านที่มีราคาเข้าถึงได้ (หรือ social housing) กับบ้านทั่วไปที่มีราคา/ค่าเช่าสูงกว่า
- มิติที่สอง ตามการเป็นเจ้าของที่พักอาศัย แยกเป็น การซื้อบ้านเป็นของตนเอง กับ การเช่าบ้าน
- มิติที่สาม ตามผู้พัฒนาโครงการ แยกเป็น การพัฒนาโดยสมาคมบ้านพักอาศัย และพัฒนาโดยบริษัทเอกชน
จากการแบ่งบ้านออกเป็น 2x2x2 = 8 ลักษณะ/ประเภทของบ้านในเนเธอร์แลนด์ แต่เมื่อพิจารณาตามสัดส่วนแล้วพบว่า จะมีบ้านอยู่ 3 ลักษณะใหญ่ๆ ด้วยกันคือ
- บ้านที่มีราคาเข้าถึงได้ (social housing) ซึ่งส่วนใหญ่จะสร้างโดยสมาคมบ้านพักอาศัย และมักเป็นรูปแบบการเช่า
- บ้านทั่วไปที่สร้างโดยเอกชนทั่วไปและเป็นการเช่า บ้านประเภทนี้ ยังแบ่งออกเป็นอีก 2 ส่วนย่อยตามลักษณะบ้าน คือ บ้านในอาคารเดิมที่มักเป็นส่วนหนึ่งของเมืองอยู่แล้ว และบ้านในอาคารเพิ่งก่อสร้างใหม่ ซึ่งบ้านทั้งสองแบบจะมีหลักเกณฑ์/เงื่อนไขในการออกแบบปรับปรุง/ก่อสร้างที่แตกต่างกัน
- บ้านทั่วไปที่สร้างโดยเอกชนทั่วไปและเป็นการซื้อ
สมาคมบ้านพักอาศัย
สมาคมบ้านพักอาศัย (หรือ Housing Associations) เป็นองค์กรที่มีประวัติศาสตร์ยาวนานมาประมาณ 120 ปีที่แล้ว จากการสร้าง/ปรับปรุง/จัดระบบบ้านในชุมชนใหม่ เมื่อครั้งที่มีการวางระบบสร้างคันป้องกันน้ำท่วม (ซึ่งไม่ได้ทำเพียงแค่คันกันน้ำเท่านั้น แต่ต้องวางระบบคูคลองภายในพื้นที่คันล้อม หรือ polder ด้วย) ดังนั้น ในชุมชนจึงมาจัดระบบบ้านพักอาศัยกันใหม่ และมีความคุ้นเคยกับการจัดการบ้านพักอาศัย และกลายมาเป็นการก่อสร้างบ้านพักอาศัยใหม่ๆ ในพื้นที่ที่เทศบาลวางแผนและจัดหาให้
หลักการสำคัญของสมาคมบ้านพักอาศัยคือ การไม่แบ่งปันผลกำไร หมายความว่าหากสมาคมดำเนินการแล้วได้ผลกำไร ผลกำไรนั้นจะคงอยู่ในสมาคมโดยไม่มีการแบ่งปันให้กับผู้ถือหุ้นหรือสมาชิก สมาคมจะนำผลกำไรนั้นจะนำมาใช้ในการปรับปรุงบ้านพักอาศัยเดิมหรือเป็นทุนในการก่อสร้างบ้านพักอาศัยใหม่ และด้วยหลักการข้อนี้สมาคมบ้านพักอาศัยจึงเน้นการ ก่อสร้างบ้านพักอาศัยที่มีราคาเข้าถึงได้หรือ social housing
ทั่วประเทศเนเธอร์แลนด์มีสมาคมบ้านพักอาศัยประมาณ 280 แห่ง มีขนาดเล็กใหญ่แตกต่างกัน ตั้งแต่ 22-75,000 หน่วย/สมาคม เฉพาะในกรุงเฮกที่มีประชากรราว 500,000 คน มีสมาคมบ้านพักอาศัยอยู่ทั้งสิ้น 16 แห่ง แต่ละสมาคมก็ต้องแข่งขันในการประมูลเพื่อรับมาก่อสร้างบ้านพักอาศัยในพื้นที่ที่เทศบาลจัดหาไว้ให้

ภาพตัวอย่าง Social Housing แห่งหนึ่งในเนเธอร์แลนด์
ปัจจุบันสมาคมบ้านพักอาศัยมีจำนวนบ้านพักอาศัยประมาณ 2.1 ล้านหน่วย (ส่วนใหญ่เป็นการเช่า) ซึ่งคิดเป็นประมาณ 25% หรือหนึ่งในสี่ของบ้านพักอาศัยทั้งหมดประมาณ 8 ล้านหน่วยในเนเธอร์แลนด์
รัฐบาลเนเธอร์แลนด์ และเทศบาลต่างๆ จะสนับสนุนสมาคมบ้านพักอาศัยผ่านทางการลดราคาที่ดิน และการค้ำประกันเงินกู้ดอกเบี้ยต่ำสำหรับการก่อสร้างบ้านพักอาศัยและในอดีตมีการให้เงินอุดหนุนในการก่อสร้างเป็นรายโครงการด้วย แต่ปัจจุบันเงินอุดหนุนหลายโครงการลดลง โดยภาพรวม การสนับสนุนสมาคมบ้านพักอาศัยไม่ได้มีผลโดยตรงต่อรายจ่ายงบประมาณประจำปีเพราะรัฐบาลจะเน้นเพียงการจัดหาที่ดินสำหรับการปลูกสร้างที่พักอาศัยและการค้ำประกันเงินกู้ซึ่งจะทำให้สมาคมสามารถดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยได้ในราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาดปกติ
การสนับสนุนครัวเรือนยากจน
นอกเหนือจากการสนับสนุนสมาคมบ้านพักอาศัยแล้ว รัฐบาลเนเธอร์แลนด์ยังมีการสนับสนุนส่วนลดค่าเช่าบ้านผ่านเทศบาลมายังครัวเรือนที่มีรายได้น้อย โดยส่วนลดค่าเช่าบ้าน จะมีการลดหย่อนไปตามสัดส่วนที่ขึ้นอยู่กับสี่ปัจจัยได้แก่
- รายได้ หมายความว่าหากรายได้น้อยจะได้รับการลดหย่อนเต็มจำนวนแต่หากรายได้มากการลดหย่อนจะลดลงตามขั้นบันไดจาก 100% เหลือ 65% เหลือ 40% และเหลือ 0%
- ค่าเช่าบ้าน หากค่าเช่าบ้านมีอัตราสูงการลดหย่อนก็จะลดน้อยลงไปตามขั้นบันไดเช่นเดียวกัน
- อายุและ
- จำนวนสมาชิกในครัวเรือน
งบประมาณในการสนับสนุนครัวเรือนยากจนโดยภาพรวมซึ่งรวมถึงค่าใช้จ่ายในการดูแลเด็กและสุขภาพรวมกัน 5.6 ล้านยูโรในแต่ละปี
การสนับสนุนเทศบาลในการก่อสร้างบ้าน
เนื่องจากการก่อสร้างบ้านเป็นค่าใช้จ่ายที่สูงส่งผลให้การเข้าถึงบ้านเป็นไปได้ยากขึ้น รัฐบาลเนเธอร์แลนด์จึงให้การสนับสนุนเทศบาลในการก่อสร้างบ้านโดยสนับสนุนแบบ 50: 50 ระหว่างรัฐบาลกลางกับรัฐบาลท้องถิ่น โดยรัฐบาลกลางจะจ่ายให้กับเทศบาล เมื่อมีการดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยแล้วเสร็จ (หรือระบบ pay for performance) โดยในระยะปี 2024-2029 จะเน้นที่บ้านพักอาศัยที่มีราคาเข้าถึงได้และบ้านพักอาศัยสำหรับผู้สูงอายุ งบประมาณในภาพรวมสำหรับการสนับสนุนส่วนนี้ประมาณ 5 พันล้านยูโรในแต่ละปี
ส่วนลดการซื้อบ้าน
สำหรับประชาชนที่ต้องการมีบ้านหลังแรกรัฐบาลเนเธอร์แลนด์มีส่วนลดในการซื้อบ้านหลังแรกให้ 50,000 ยูโรในบ้านที่มีราคาต่ำกว่า 440,000 ยูโร ซึ่งโครงการนี้ใช้งบประมาณในแต่ละปีทั้งสิ้น 40 ล้านยูโร รัฐบาลเนเธอร์แลนด์ยังลดค่าธรรมเนียมในการโอนบ้านสำหรับผู้ที่มีบ้านหลังแรกให้ต่ำกว่าผู้มีบ้านทั่วไปและผู้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
นอกจากนี้สำหรับครัวเรือนที่มีบ้านเป็นของตัวเองประมาณ 4.5 ล้านครัวเรือนรัฐบาลจะลดภาษีรายได้ตลอดระยะเวลา 30 ปี และจะได้รับการยกเว้นภาษีทรัพย์สินสำหรับบ้าน ซึ่งถ้าเปรียบเทียบกับ ทรัพย์สินอื่นๆ เช่น หุ้นจะต้องเสียภาษีทรัพย์สิน แต่ถ้าเป็นบ้านจะได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีทรัพย์สิน
ปัญหาการขาดแคลนบ้าน
กระทรวงการเคหะ หรือ Ministry of Housing ของเนเธอร์แลนด์ เล่าว่า ขณะนี้ บ้านขาดอยู่ประมาณ 400,000 ยูนิตครับ หรือประมาณ 5% ของบ้านทั้งหมดที่จำเป็นต้องมี (ประมาณ 8 ล้านหลัง)
สาเหตุสำคัญของการขาดแคลนบ้านพักอาศัยเกิดมาจาก
- การวางแผนเชิงพื้นที่ (หรือ spatial planning) ที่เข้มงวดเกินไป เลยอนุมัติโครงการใหม่ๆ ยาก หรือได้ในจำนวนน้อย จนไม่เพียงพอกับความต้องการ
- มาตรการทางการเงินที่ตึงตัวไป หลังจากเกิดวิกฤตการณ์การเงินในยุโรปหลังปี 2008 ทำให้การสร้างบ้านในช่วงหนึ่งยากขึ้นไปอีก แม้ว่า สถานการณ์ในช่วงนี้จะคลี่คลายแล้ว แต่ก็ทำให้บ้านพักอาศัยขาดแคลนสะสมมาเป็นเวลานาน
- จำนวนประชากรในเนเธอร์แลนด์กลับมาเพิ่มขึ้น
- การเปลี่ยนพฤติกรรมของผู้สูงอายุ โดยไปอยู่บ้านพักคนชราช้าลง ทำให้จำนวนบ้านที่จะมาหมุนเวียนในตลาดจึงน้อยลง
- แรงงานในการก่อสร้างขาดแคลน ทำให้การก่อสร้างทำได้ช้าลงไปด้วย
รัฐบาลปัจจุบันพยายาม แก้ไขโดยการลดเงื่อนไขในการก่อสร้างบ้าน (แก้ข้อ 1) มาตรการลดค่าบ้านสำหรับผู้ซื้อบ้าน และผู้สร้างบ้านขาย/ให้เช่า (แก้ข้อ 2) โดยมุ่งหวังที่จะมีบ้านเพิ่มขึ้นประมาณ 50,000-100,000 หลังต่อปี
แต่เนื่องจาก รัฐบาลเพิ่งเข้ารับตำแหน่งยังไม่ถึงปี ขณะนี้ จึงยังเร็วเกินไปที่จะเห็นผลว่าจะดำเนินการได้สำเร็จตามเป้าหมายหรือไม่
การวางแผนเชิงพื้นที่
แน่นอนว่าหนึ่งในจำเลยที่หลายคนหลายคนอาจคิดว่าทำให้เกิดปัญหาบ้านขาดแคลนคือการวางแผนเชิงพื้นที่ซึ่งหน่วยงานภาครัฐเองก็ยอมรับว่า การวางแผนเชิงพื้นที่มีส่วนสำคัญที่ทำให้อุปทานของบ้านพักอาศัยในเนเธอร์แลนด์เพิ่มขึ้นได้ช้าและมีส่วนทำให้ต้นทุนในการก่อสร้างบ้านแพงขึ้น
อย่างไรก็ดี หากมองในแง่การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานจะพบว่าการวางแผนเชิงพื้นที่จะมีส่วนสำคัญในการประหยัดงบประมาณในการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานโดยโฟกัสไปในพื้นที่ที่เทศบาลอนุญาตสนับสนุนให้มีการพัฒนาบ้านพักอาศัยไปในคราวเดียวกันการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานจึงไม่สะเปะสะปะ ไม่ขัดแย้งกันเอง (เช่น สร้างถนนเสร็จแล้วค่อยมาขุดขยายท่อประปา) และสามารถวางแผนได้ล่วงหน้าอย่างชัดเจน
รัฐบาลเนเธอร์แลนด์ยังพยายามวางแผนเชิงพื้นที่เพื่อให้แต่ละพื้นที่มีความสมดุลย์กันระหว่างบ้านพักอาศัยกับพื้นที่ทำงาน (หรือเรียกว่า Job-house balance) เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาว่า บางพื้นที่มีแต่คนพักอาศัยแต่ไม่มีธุรกิจหรืองานทำในพื้นที่ ทำให้เกิดการเดินทางขาเดียวในช่วงเช้าและช่วงเย็นเพื่อไปทำงานนอกพื้นที่ (และนำมาสู่ปัญหาจราจรติดขัดและปัญหาอื่นๆตามมา) เพราะฉะนั้นการวางแผนในเชิงพื้นที่ของเนเธอร์แลนด์จะ ดำเนินการควบคู่กันทั้งพื้นที่บ้านพักอาศัยและตำแหน่งที่ตั้งของธุรกิจหรือสถาบันขนาดใหญ่เช่นมหาวิทยาลัย เพื่อให้เกิดความสมดุลระหว่างบ้านพักอาศัยและงานในแต่ละพื้นที่
นอกจากนี้ การวางแผนเชิงพื้นที่ยังมีส่วนสำคัญที่ทำให้การเติบโตของเมืองเป็นไปอย่างมีทิศทางมีเอกลักษณ์และมีรูปแบบเป็นของตนเองซึ่งหน่วยงานของรัฐในเนเธอร์แลนด์มักยกตัวอย่างเปรียบเทียบว่าบางประเทศที่เป็นประเทศเพื่อนบ้านซึ่งไม่มีการวางแผนเชิงพื้นที่ที่เข้มแข็งรูปแบบของเมืองจะเป็นการเติบโตแบบไร้ทิศทางสะเปะสะปะและไม่มีเอกลักษณ์ของชุมชนบ้านพักอาศัยในแต่ละย่านในแต่ละพื้นที่
อย่างไรก็ดี เพื่อลดอุปสรรคในการก่อสร้างบ้านพักอาศัยใหม่ ล่าสุดกระทรวงการเคหะและการวางแผนเชิงพื้นที่ได้เน้นยุทธศาสตร์เชิงรุกมากขึ้น โดยการศึกษาพื้นที่ที่เหมาะสมในการพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยขนาดใหญ่จำนวน 7 พื้นที่ทั่วประเทศเนเธอร์แลนด์ ซึ่งคาดว่าจะดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยได้ประมาณ 17 โครงการ
พื้นที่เหล่านี้กระจายอยู่ตามเมืองที่สำคัญและเป็นเมืองที่รัฐบาลเนเธอร์แลนด์วางไว้ให้เป็นเมืองที่มีการขยายตัวทางเศรษฐกิจ ประชากร และโครงสร้างพื้นฐานด้านการคมนาคมขนส่ง โดยเฉพาะทางด้านตะวันออกของประเทศ ซึ่งยังมีประชากรหนาแน่นน้อยกว่าทางทิศตะวันตกหรือบริเวณชายฝั่งของประเทศ

ภาพ ตัวอย่าง Spatial Planning ในเนเธอร์แลนด์
ภาพจาก https://www.mlit.go.jp/kokudokeikaku/international/spw/general/netherlands/index_e.html
ภาพรวมงบประมาณด้านการเคหะของเนเธอร์แลนด์
ในภาพรวม งบประมาณที่ใช้ในเรื่องบ้านพักอาศัยในเนเธอร์แลนด์ประมาณ 14 พันล้านยูโรต่อปี เทียบกับงบประมาณประจำปีทั้งหมดประมาณ 400 พันล้านยูโร ก็นับว่าเป็นงบประมาณและประเด็นที่มีความสำคัญมากๆ ในประเทศเนเธอร์แลนด์ปัจจุบัน
ข้อถกเถียงสำคัญในประเด็นเรื่องงบประมาณประกอบด้วย (ก) ความเป็นห่วงในภาระการสนับสนุนค่าก่อสร้างบ้านที่จะเพิ่มมากขึ้นตามต้นทุนที่เพิ่มสูงขึ้น และ (ข) การเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายที่มีรายได้น้อยให้เป็นไปอย่างแม่นยำมากยิ่งขึ้น
ย้อนเทียบประเทศไทย
ระบบการวางแผนที่พักอาศัยในประเทศเนเธอร์แลนด์กับประเทศไทยต่างกันในหลักการพื้นฐานหลายข้อ ดังนี้
- บทบาทของภาครัฐไทยในการดำเนินโครงการบ้านพักอาศัย มีสัดส่วนเพียงประมาณ 10% ของบ้านพักอาศัยทั้งหมดในประเทศ (เช่น โครงการของการเคหะแห่งชาติ บ้านเอื้ออาทรบ้านมั่นคงเป็นต้น) บ้านพักอาศัยส่วนใหญ่ในประเทศไทยดำเนินการโดยเอกชนและรัฐบาลยังไม่ได้มีแนวทางในการติดตามและกำกับ ราคา ราคาบ้านและค่าเช่าบ้านอย่างจริงจัง
- หากมองว่าบทบาทของรัฐบาลกลางในประเทศไทยในด้านบ้านพักอาศัยมีน้อยแล้ว บทบาทของรัฐบาลท้องถิ่นในประเทศไทยในการก่อสร้างบ้านพักอาศัยอาจยิ่งน้อยกว่า เพราะท้องถิ่นในประเทศไทยทำได้เพียงการให้อนุญาตในการก่อสร้างบ้านในรายโครงการ ซึ่งยังไม่ได้มีระบบเข้มแข็งแต่อย่างใด ในด้านการทำงานร่วมกับสมาคมบ้านพักอาศัยหรือเอกชน องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นในประเทศไทยแทบไม่สามารถดำเนินการในส่วนนี้ได้เลย
- หากมองในแง่ได้เปรียบเราอาจกล่าวว่า การก่อสร้างบ้านพักอาศัยในประเทศไทยมีต้นทุนที่ถูกกว่ามากและมีขั้นตอนในการดำเนินการที่ไม่ซับซ้อนไม่ยุ่งยาก แต่ทว่าการขาดขั้นตอนในการพิจารณาอย่างรอบคอบ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเชื่อมต่อกับนโยบายการวางแผนพื้นที่ในระดับเมืองทำให้การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานของประเทศไทยมีความสับสนและไม่สอดคล้องกับการพัฒนาที่พักอาศัย หมายความว่า มีหลายต่อหลายกรณีที่มีการพัฒนาที่พักอาศัยไปก่อนที่จะมีสาธารณูปโภคพื้นฐานที่เพียงพอและทำให้ต้องมีการก่อสร้างเพิ่มเติมในภายหลัง ซึ่งมักจะทำให้เกิดปัญหาต้นทุนที่เพิ่มมากขึ้น หรือ ยังไม่มีโครงสร้างพื้นฐานนั้นๆ เช่น ไม่มีรถเมล์หรือขนส่งมวลชนในช่วงแรกๆ ของการเข้าพักอาศัยซึ่งนั่นส่งผลต่อคุณภาพชีวิตที่ไม่ดีพอของประชาชนในพื้นที่ดังกล่าว
- ส่วนการสนับสนุนการเข้าถึงที่พักอาศัยในประเทศไทยในรูปแบบของการลดหย่อนภาษีก็ดี การลดค่าธรรมเนียมการโอนก็ดี หรือการมีส่วนลดค่าบ้านก็ดีนับเป็นมาตรการที่มีอยู่แล้วในประเทศไทย เพียงแต่ว่าอาจนำมาใช้ในลักษณะกระตุ้นเศรษฐกิจเป็นครั้งคราวในช่วงเวลาที่วัฏจักรอสังหาริมทรัพย์มีอุปทานส่วนเกินมากกว่าการเข้าถึงบ้านพักอาศัยของผู้ที่ยังไม่มีโอกาสมากพอ
- ขณะเดียวกัน การออกแบบมาตรการจูงใจในระบบผังเมืองไทย ให้เจ้าของที่ดินที่แบ่งพื้นที่บางส่วนมาเป็นที่พักอาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย ที่มีตั้งแต่ปี พ.ศ. 2556 โดยผ่านการใช้ FAR Bonus ซึ่งทำให้เจ้าของโครงการที่เข้าร่วมมาตรการดังกล่าว สามารถสร้างอาคารที่มีความสูงได้เพิ่มขึ้นมากกว่าเงื่อนไขที่กำหนด แต่ปรากฏว่า ตลอด 10 ปีที่ผ่านมา ยังไม่ปรากฏว่า เจ้าของโครงการรายใดจะสนใจในการพัฒนาโครงการสำหรับผู้มีรายได้น้อยไว้ในโครงการเดียวกันกับโครงการหลัก เป็นไปได้ว่า เราอาจเรียนรู้จากเนเธอร์แลนด์ในการแบ่งส่วนตลาด และแยกผู้พัฒนาโครงการตามกลุ่มเป้าหมาย และหันมาใช้กลไกแรงจูงใจทางอื่นแทน
- การวางแผนเชิงพื้นที่ของไทยหรือลักษณะของผังเมืองยังมิได้พิจารณามิติในเชิงบ้านพักอาศัยมากนัก กล่าวคือ อาจมีการกำหนดพื้นที่ที่เหมาะสมในการเป็นบ้านพักอาศัยเป็นสีต่างๆ ตามผังเมือง แต่ไม่ได้กำหนดจำนวนหรือรูปแบบบ้านพักอาศัยตามลักษณะของประชากรโดยเฉพาะตามรายได้และตามช่วงวัยของประชากรเอาไว้ นอกจากนี้ การวางแผนเชิงพื้นที่ของไทยยังพิจารณาการเติบโตทางธุรกิจหรือเศรษฐกิจในแต่ละพื้นที่หรือในแต่ละย่านหรือกล่าวอีกนัยหนึ่งก็คือ ยังมิได้พิจารณาสัดส่วนความสมดุลของบ้านและการทำงานในแต่ละพื้นที่ของเมือง
- ระบบการจ่ายเงินโอนช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อยในเรื่องค่าเช่าบ้านเป็นหนึ่งในแนวทางที่ประเทศไทยสามารถนำมาพิจารณาเป็นนโยบายสวัสดิการได้ และอาจจะช่วยทำให้คุณภาพชีวิตของพี่น้องประชาชนที่อยู่ในบ้านพักอาศัยที่มีรูปแบบการเช่าดีขึ้น เพราะสามารถเช่าในบ้านพักอาศัยที่มีคุณภาพที่ดีขึ้น หรือมีพื้นที่ที่ใกล้กับสถานที่ทำงานมากขึ้นได้ นอกจากนี้รูปแบบการช่วยเหลือของเนเธอร์แลนด์ยังไม่ใช่เป็นการตัดเข้าหรือตัดออกโดยตรง แต่มีลักษณะปรับเปลี่ยนเป็นขั้นบันไดไปตามสัดส่วนที่เห็นว่าควรจะช่วยเหลือ และมาจากหลายมิติที่ออกแบบอยู่ในระบบเดียวกัน ทำให้ไม่เกิดความสับสนและน่าจะลดการตกหล่นลงด้วย ซึ่งรูปแบบการช่วยเหลือทางสวัสดิการในรูปแบบนี้ยังมีน้อยมากในประเทศไทย